경매유치권 뜻, 공사대금 채권, 소멸시효 등 총정리
경매유치권에 대해서 알아봅시다.
요즘 부동산 시장이 침체를 보이면서 경매 물건의 수가 증가하는 추세에 있습니다.
특히 경매 물건 중에서도 유치권이 신고된 건안은 그 중에서도 주목받는 물건들이죠.
그렇다면, 유치권이란 무엇인지 그리고 경매시장에서 어떤 영향을 주는지 살펴보겠습니다.
유치권이란?
유치권은 타인의 부동산에 대한 권리로 채권이 생기게 된 경우 그 부동산을 일시적으로 점유할 수 있는 권리를 의미합니다.
주로 건물의 리모델링, 토목공사, 건축공사 등의 공사비용이 변제되지 않았을 때 이 유치권이 발생하며, 이를 통해 채권자는 변제를 받을 때까지 해당 부동산의 점유나 통제를 유지할 수 있습니다.
경매와 유치권
경매시장에서 이 유치권은 큰 리스크 요소로 작용합니다.
유치권이 신고된 부동산의 경우는 그 변제 권리를 인수하는 것을 의미하므로 매수인은 해당 부동산을 실질적으로 사용하려면 유치권자에게 요구되는 금액을 지급해야만 합니다.
이러한 점 때문에 유치권이 걸린 물건은 경매에서 입찰이 되지 않아 여러 번 유찰되기도 합니다.
유치권의 주의점
실무적으로 보면 유치권 신고 사례 중 많은 부분이 실제와 다르게 신고되기도 합니다.
허위나 부풀린 채권으로 유치권을 신고하는 경우도 있기때문에, 유치권을 잘 분석하는 것도 중요합니다.
또한, 유치권은 일정요건을 만족해야만 성립되므로 성립요건을 철저히 확인하는 것이 필요하죠.
예를들면, 유치권의 목적물이 타인 소유여야 하며, 유치권의 피담보 채권이 존재해야 하고, 변제기가 도래해야 합니다.
또한, 유치권자가 적법하게 그 부동산을 점유하고 있어야하며, 경매 개시결정 이후에도 그 점유가 지속되어야 합니다.
유치권을 깨뜨리는 방법
유치권을 깨뜨리는 방법은 유치권자가 경매개시 결정의 기입된 이후부터 점유한 사실을 밝혀내는 것입니다.
이것은 유치권이 대항력을 깨뜨린다고도 표현되며, 경매개시 결정이 기입된 후에는 새로운 권리관계를 설정할 수 없게 됩니다.
유치권자의 점유시기를 확인하는 방법으로는 집행관의 부동산 현황 조사 보고서가 주요 증거로 활용됩니다.
이 보고서에는 유치권자의 점유상황, 임차인 등의 정보가 포함되어 있으며 경매사이트들에서도 확인이 가능합니다.
또한, 감정평가서나 현황 사진 등도 유치권의 점유 여부를 확인하는 데 중요한 역할을 합니다.
유치권자가 점유한 사실이 이러한 문서나 사진에 기재되어 있지 않다면 유치권을 인정받기 어렵습니다.
공사대금으로 인한 유치권
허위의 공사도급 계약으로 인한 유치권 행사
건축주와 공사업자 사이에 허위로 도급 계약관계를 형성하여 공사대금의 미지급을 이유로 유치권을 행사하는 경우도 있습니다.
이러한 허위도급 계약은 경매를 염두에 둔 주권행사 등을 위해 사용되기도 하죠.
아래와 같은 판례를 봅시다.
- 대구 고등법원 판례: A씨가 자신의 공장을 건설하기 위해 형식적으로 비법인을 설립하고, 그 비법인과 도급 계약을 체결하였다고 주장한 사례.
- 부산 지법 판례: 도급인 회사와 수급인 회사가 사실상 같은 운영자를 두고 협력하는 관계인 것으로 판단된 사례.
- 광주 고등법원 판례: 여러 건의 유사한 사례를 바탕으로, 도급 계약의 진위 여부와 관련한 판단 기준들을 제시한 사례.
공사대금 채권 확인
유치권이 성립하려면 유치권으로 당도 되는 채권, 즉 피담보채권인 공사대금 채권의 존재가 필수입니다.
이러한 공사대금 채권이 실제로 존재한다 하더라도 행사를 게을리하면 채권이 소멸될 수도 있죠.
소멸시효의 기간과 중단
일반적인 채권의 소멸시효 기간은 10년입니다.
그러나, 공사대금 채권과 같은 특수한 채권은 3년의 단기 소멸시효에 해당합니다.
이러한 소멸시효는 소송 제기나 가압류와 같은 시효 중단 조치를 통해 연장될 수 있습니다.
시효 중단 조치의 중요성
공사업자나 용역업자들은 법률 지식의 부족으로 인해 3년이라는 단기 소멸시효를 잘못 이해하고 소송을 제기하는 경우가 많습니다.
따라서, 시효를 중단시키는 조치를 취하는 것이 중요하며, 그 중 대표적인 방법은 재판상 청구, 즉 소송 제기입니다.
소멸시효의 기간 계산
공사대금 채권의 경우, 용역 완료일 또는 공사 중단일로부터 3년이라는 시효기간이 시작됩니다.